有数据显示,2017年深圳在建购物中心位列全球第一,商业亦历来是这座改革开放城市的核心抓手。随着地产发展进入后半段,与城市运营和商业发展息息相关的商业地产,或将成为下一风口。“业态创新永远是商业地产的核心主题。”在业内专家看来,业态创新、跨界多元、产商融结合,是深圳现在与未来领航商业地产的关键。

  日前,第九届产·商·融发展合作大会在深圳举行。会上,星河商置项目发布,中购联及业界专家,全国各地地产、商业、金融、产业行业的企业代表共同就行业趋势展开探讨。

  商业地产将成下一风口

  商业地产有危有机。目前,“房住不炒”、“限购、限贷、限价”、去杠杆等文件措施频出,房地产政策收紧,纯住宅用地拿地困难,必须配套产业用地。商业配套作为热门选项,一方面助推城市商业发展,且给予住户更优的居住体验。但另一方面,房地产开发商在商业运营上经验不足,运营能力较弱。

  与此同时,做好新形势下的商业地产资产管理,必须考虑资金进入后的退出机制。过往,商业地产存在开发规模大、但交易度低流动性差,因而资金回报和资金退出渠道受限。2018年6月,《中国REITs论坛发展规划》和《中国REITs白皮书》正式发布。随着REITs开放,商业资产退出通道也愈发明朗。

  “房地产开发的暴利时代宣告结束。房地产行业发展将从开发主导向持有经营模式切换,回报率的普遍下降倒逼外部资金从追求高周转向长期稳健转型。商业地产,一定是下一风口。”深圳市星河商用置业股份有限公司董事、常务副总经理、董事会秘书牛林告诉记者。

  破题同质化 不能只在“建”上下功夫

  在商业地产成为下一风口之前,破题同质化成为必须。数据显示,截至2017年年底,国内30个重点监测的城市,购物中心存量达到1919个,共计1 .83亿平方米。另一份报告则显示,2017年深圳有着全球在建数量第一的购物中心。业界与大众难免担心,庞大体量的商业综合体会出现“相对过剩”与同质化。

  “购物中心不能一味贪大求多或者追求建筑式样华美,只在‘建’上下功夫,自然难以避免同质化。”牛林指出,仅在深圳市福田区,体量在10万平方米以上的商业项目就有好几个。竞争激烈之下,难免有商业中心为吸引更多消费者,而选择花费大成本去引进诸如灯光装置等硬件设施。

  “再好看的建筑,后期也会让消费者出现审美疲劳。一味追求建筑式样,在让商业体同质化之余,也会增加运营开发成本。”在牛林看来,商业地产从来都是集投、融、建、管、退于一体的系统化工程,从最初的选址立项、前期的融资到中期的建设管理,直至后期的退出,每一个环节都需要把钱花在刀刃上。

  产商融结合 推动城市运营

  创新与跨界,或许是深圳现在与未来领航商业地产的关键。曾负责华润万象城在深圳、杭州多地的项目,深圳领丰商业资产投资管理有限公司董事长郑义把业态创新称作是商业地产的核心主题。

  郑义指出,目前业态创新又与跨界息息相关。教育、艺术、健康、娱乐体验成为商业地产的“香饽饽”。记者走访深圳目前的商业综合体发现,以儿童教育为代表的教育业态、V R或者游乐体验馆为主的体验业态及健康养生馆为典型的健康业态,已经成为深圳商业项目的标配。

  后商业地产时代,地产、产业、商业、金融也在发生着紧密联系。中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示,“产商融组合化”的发展战略,可以促进经济服务和社会服务,赋予“地产+”和“商业+”新的生命力和竞争力,必将成为后房地产时代最有话语权的主流商业模式。