“30年前我回国之后,写的第一篇比较有份量的学术文章,就是分析走后门的现象,递条子、批条子、寻租、倒挂等……最近,好像走后门的事情又回来了,买房子要批条子,这样的事情又来了。”近日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在演讲中表示。

  樊纲是在谈及当下调控政策时做出这一表态的。他赞同对楼市采取短期的调控政策,但不赞同采用限价的办法来调整,因为这意味着彻底否定市场的定价机制。

  通过在土地出让、商品房预售等环节的限制,很多城市对新房价格进行限定,并造成新房和二手房价格“倒挂”的现象。

  樊纲还认为,影响房价的因素不只是货币发行量,根源在于供需关系。

 供给不足导致房价上涨

  有关货币发行量影响房价的论调,一直很有市场。这种观点认为,货币超量发行是房价上涨的主要动力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房价上行期中,M2发行量增加是主要原因。

  樊纲指出,货币是一般等价物,任何价格的上涨都跟货币有关。但需要研究的是,为什么货币会进入房地产领域?

  樊纲认为,这是因为房地产市场存在明显的供给不足。“房价高的问题,可以从需求的角度解释,但很多时候要从供给的角度考虑,这是供给侧的问题,因为供给不足导致价格上涨。”

  按照樊纲的观点,在需求结构中,人口增长、家庭迭代带来的刚性需求占比并不大。财富增长引发的改善型需求,构成了需求增长的主要部分。

  此外,还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动,并进而带来的住房需求。由于当前我国的城市化率仅为55%,迁移性需求还有大量释放的空间。

  对于投资性需求,樊纲指出,如果投资房产是用于出租,便是合理部分,“不要一概否定”。而不用于出租,只是为了资产升值的投机性需求,是真正需要打压的部分。

  按照他的观点,投机需求之所以旺盛,就是因为对未来房价上涨的预期较高。之所以预期较高,则是因为供给不足。

  因此,“房地产市场的供需矛盾,仍是现阶段最大的矛盾。”樊纲说。

 

 房地产税改革并非“万能”

  在增加供应方面,我国已启动雄安新区、粤港澳大湾区、长三角等城市群建设,并启动集体土地建设租赁住房的试点。樊纲认为,这些措施需要三至五年时间才能充分显示作用。

  因此,为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象,短期的调控是有必要的。其中,限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。但限价政策由于否定了市场定价机制,而被樊纲认为不可行。

  对于土地供应中的“限地价”现象,樊纲同样认为不可行。他向21世纪经济报道记者表示,这意味着政府让利,只会增加寻租空间,而不能真正解决供需问题。

  他还表示,在短期调控的同时,真正的解决之道,是在供给侧进行长效机制的改革,比如租售并举,多渠道保障等。他提出两个建议,第一,土地供给要以人口迁移作为参考。“人口迁入多的地方要增加供给,人口迁出多的地方,就要减少供给。”

  第二,提高容积率。“中国人口众多,可居住面积是世界平均水平的1/3。”

  樊纲在接受21世纪经济报道记者专访时还指出,房地产税改革,也是楼市调控长效机制的重要部分。因为房地产税改革会增加房屋的保有成本,增加“只炒不住”的成本,对于房价能起到“自动稳定器”的作用。

  但对于房地产税的作用,樊纲认为不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力,却未必就是“包治百病”的良药。

  “征收房地产税的地方,房价未必就没有泡沫,就像美国;但不征收房地产税的地方,房价一定会出泡沫,就像中国。”樊纲说。